Investir dans l’immobilier locatif en tant que retraité dans les Bouches-du-Rhône : avantages fiscaux et solutions adaptées

• Sécuriser un complément de revenus : Les pensions de retraite n’étant pas toujours suffisantes, les loyers perçus permettent d’améliorer le quotidien sans bouleverser l’équilibre fiscal, à condition de bien choisir son dispositif.
• Protéger son capital et anticiper la transmission : L’immobilier demeure un des supports préférés des Français pour transmettre un patrimoine ou aider ses enfants ou petits-enfants.
• Bénéficier d’une fiscalité attractive : Plusieurs lois encouragent l’investissement locatif tout en allégeant la pression fiscale sur les nouvelles acquisitions.

Voici les principaux mécanismes accessibles dans les Bouches-du-Rhône, avec un focus sur la situation des retraités :

Le régime du micro-foncier

• Accessible si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €.
• Forfait d’abattement automatique de 30 % sur les loyers perçus.
• Simplicité de gestion : aucune nécessité de lister les charges réelles.

À savoir : idéal pour de petits investissements ou un premier achat locatif.

Source : Service-Public.fr

Le déficit foncier

Pour les retraités qui investissent dans l’ancien nécessitant des travaux, le déficit foncier offre de vraies opportunités :

• Permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) des loyers perçus, voire de son revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
• Intéressant pour réduire le montant de l’impôt si les revenus restent imposables après la retraite.
• Le report des déficits non utilisés peut s’étaler sur 10 ans.

Source : impots.gouv.fr

Le régime réel

• Convient dès que les charges (travaux, intérêts, assurances…) dépassent 30 % des loyers.
• Oblige à détailler l’ensemble des dépenses, mais permet une imputation “au réel”, souvent bien plus avantageuse sur le long terme pour les gros investisseurs.

La loi Pinel : investir dans le neuf et profiter de réductions d’impôts

• Ouvre droit à une réduction d’impôt allant jusqu’à 14 % du prix d’achat pour une mise en location de 12 ans.
• Plafonds de loyers et de ressources des locataires : le dispositif vise les ménages modestes ou intermédiaires.
• Zones éligibles dans le département : la plupart des agglomérations, notamment Marseille, Aix-en-Provence, Salon-de-Provence, bénéficient d’un marché soutenu et sont classées en zone A ou B1.
• Idéal pour qui souhaite diversifier son patrimoine tout en limitant ses impôts – à condition de détenir le bien plusieurs années et de respecter toutes les contraintes.

Petit bémol : la loi Pinel évolue et s’arrêtera fin 2024 pour le neuf classique. Veillez à bien vous renseigner sur les conditions d’application !

Source : Ministère de l’Économie (economie.gouv.fr)

Le dispositif Denormandie : pour rénover l’ancien en cœur de ville

• Extension de la loi Pinel à l’ancien à rénover (travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération).
• Réduction d’impôt identique au Pinel (jusqu’à 21 % sur 12 ans maximum).
• Concerne plusieurs communes des Bouches-du-Rhône, souvent dans les centres anciens : idéal pour qui souhaite allier investissement, amélioration de l’habitat local, et fiscalité avantageuse.

Source : ANAH (anah.fr)

Loc’Avantages (ex “Louer abordable”) : une fiscalité bonifiée quand on loue moins cher

Ce dispositif, ouvert à tous (particuliers ou SCI), récompense la location d’un logement à loyer modéré, sous conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

• Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des revenus locatifs selon le niveau de loyer choisi et le type de gestion (gestion directe ou via une intermédiation locative).
• Dédommagement si location à des ménages modestes.

Bon à savoir : Loc’Avantages est cumulable avec le déficit foncier et peut s’appliquer sur l’ancien comme sur du récent.

Source : ANAH (anah.fr)

Beaucoup de dispositifs ne posent aucune restriction d’âge, mais l’investissement locatif présente quelques spécificités pour les personnes à la retraite :

• Capacité d’emprunt : il reste possible d’obtenir un crédit immobilier, même après 60 ans, surtout avec un bon dossier. Toutefois, les banques appliquent en général une assurance emprunteur plus chère et demandent un reste à vivre suffisant. N’hésitez pas à comparer les offres ou à consulter un courtier !
• Fiscalité des retraites : Lorsque la pension diminue fortement le taux d’imposition, certains abattements (comme celui des plus de 65 ans sur le revenu) peuvent se cumuler efficacement avec les revenus fonciers, limitant ou annulant l’impôt supplémentaire.
• Incidence sur la succession : Les dispositifs fiscaux tels que le démembrement de propriété sont particulièrement adaptés pour préparer une transmission optimisée aux enfants.

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. C’est une solution prisée en Provence pour transmettre efficacement tout en conservant certains droits.

• Les parents conservent l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité de toucher les loyers ou d’habiter le bien.
• Les enfants reçoivent la nue-propriété sans droits de succession lors du décès de l’usufruitier.
• Réduction de la base taxable pour les droits de donation.
• Moins de fiscalité sur la plus-value, si la revente intervient après la reconstitution de la pleine propriété.

Retraités et démembrement : On peut ainsi organiser de son vivant une donation, mais aussi optimiser la fiscalité globale du patrimoine familial.

De nombreux retraités optent pour la location meublée, moins contraignante, notamment dans les résidences étudiantes de Marseille, Aix ou Arles.

À noter : La location meublée est souvent recommandée pour ceux qui recherchent une flexibilité de gestion, des loyers un peu plus élevés et une fiscalité optimisée. Mais attention, la gestion peut être plus chronophage, notamment en cas de changement fréquent de locataire.

Source : Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), economie.gouv.fr

• Certains territoires du 13 proposent des aides à la rénovation, en particulier pour l’adaptation des logements (isolation, accessibilité).
• Les collectivités encouragent la rénovation de l’ancien en centre-ville (primes de la Métropole Aix-Marseille-Provence, site : ampmetropole.fr).
• Pour les seniors : Possibilité de s’orienter vers des logements adaptés (résidences services ou intergénérationnelles) bénéficiant encore d’avantages fiscaux spécifiques (notamment en résidence avec services type EHPAD ou résidence autonomie, voir aussi le dispositif Censi-Bouvard jusqu’en 2022).

1. Vérifier soigneusement les conditions d’accès à chaque dispositif (plafonds, durée de détention, existence d’un bail adapté...)
2. Réaliser un prévisionnel (recettes, fiscalité, charges) pour éviter les déconvenues financières.
3. Se rapprocher d’organismes agréés (notaires, associations locales, plateformes d’information) avant de s’engager.
4. Faire jouer la concurrence entre banques, notamment pour l’assurance du prêt.
5. Ne pas négliger l’impact de l’investissement sur la succession et prévoir des clauses adaptées dans son testament ou une stratégie de démembrement/protection du conjoint survivant si besoin.

L’investissement locatif représente une réelle opportunité de conjuguer rendement, sécurité et gestion optimisée du patrimoine. Dans les Bouches-du-Rhône, département à la fois attractif et en tension locative, les dispositifs fiscaux ouvrent de belles perspectives.

Les retraités ont, plus que d’autres, intérêt à bien préparer leur projet, en intégrant la question de la succession, l’évolution possible de leur situation ou de celle de leur conjoint, et la nécessité de préserver une gestion simple au quotidien. Les dispositifs exposés ici ne sont pas exclusifs et peuvent se compléter selon les parcours de vie et les objectifs de chacun. Il existe des interlocuteurs de confiance (notaires, agences d’État, associations spécialisées pour seniors) pour accompagner les démarches et répondre à toutes les questions sur le terrain.

En se tenant informé, en comparant soigneusement les avantages de chaque dispositif, et en adaptant ses choix à sa situation familiale et patrimoniale, investir dans l’immobilier locatif demeure une stratégie robuste pour les retraités des Bouches-du-Rhône.